Что взять на приемку

Вы договорились с застройщиком о приемке и подготовили документы. (О подготовке документов мы писали в предыдущей статье.) Теперь собираем инструменты.

Для приемки понадобятся блокнот и ручка, дешевый бытовой прибор типа электробритвы, лампочка, фонарик, кусок мела, правило и уровень
Для приемки понадобятся блокнот и ручка, дешевый бытовой прибор типа электробритвы, лампочка, фонарик, кусок мела, правило и уровень

Блокнот и ручка — чтобы проверять вентиляцию и записывать заметки по ходу приемки. На случай темноты берите фонарик.

Лампочкой проверите цоколи, а электробритвой — розетки.

Мел понадобится, чтобы обводить недочеты.

Попросите у знакомых лазерный дальномер, уровень и правило, чтобы измерить площадь комнат и кривизну стен. Если нет таких приборов, то подойдут рулетка и отвес из нитки и болтика.

риски приобретения жилья в новостройке

Недочеты, которые найдете, запишите в блокнот.

Приобретение жилья в новостройках: существующие риски

Покупка квартиры – дело, в принципе связанное с определёнными рисками. В случае с новостройками дело только ухудшается. Причина – в том, что дом ещё не достроен в момент совершения сделки. Новые риски продолжают появляться из-за того, что квартиры фактически не существует.

При таком сотрудничестве можно столкнуться со следующими проблемными ситуациями:

  • Простои при оформлении имущественных прав, по вине застройщика.
  • Квартира низкого качества, как и сам дом.
  • Двойная продажа, с разными участниками.
  • Расторжение договоров по выдуманным причинам, без серьёзных на то оснований.
  • Строительство не завершают. Одна из возможных причин – банкротство застройщиков.
  • Долгострой.

Грамотная проверка помогает избегать если не всех указанных проблем, то большую их часть. Документы застройщикатоже требуют внимательного анализа, об этом будет сказано далее.

Подъезд

По закону застройщик не обязан сдавать вам двор, а вот подъезд относится к совместному имуществу жителей. У вас будет доля в этом имуществе, и вы вправе требовать, чтобы застройщик сдавал подъезд в готовом виде. Если чего-то нет или что-то сделано плохо, запишите это в чек-лист, потом перенесете в дефектный акт.

Несколько раз пооткрывайте входные двери и похлопайте ими. Хорошая дверь не кривая, без дырок, не скрипит, а ручки не болтаются и не ударяют в стену, когда дверь открыта.

В общем холле должны быть почтовые ящики. Стены красят или оштукатуривают.

Недочет: застройщик не установил стопор для двери в подъезде — ручка бьет в стену
Недочет: застройщик не установил стопор для двери в подъезде — ручка бьет в стену

Правильные расчёты с застройщиками

проверка компаний застройщиков

Если гражданин планирует выступать в качестве дольщика – при выборе застройщиков надо проявить особенное внимание. Велика вероятность натолкнуться на мошенников. Или просто начать сотрудничество с неустойчивыми компаниями. Но проверка продавцов по нескольким параметрам помогает избегать проблем.

Часто компании-застройщики являются так называемыми «пустышками». Например – реальный владелец недвижимости создаёт её под конкретные объекты. Это удобно с точки зрения разграничения денежных потоков, отдельного ведения документации по каждому из объектов. Но надо учесть некоторые нюансы.

Проверяя будущего партнёра, лучше сразу выяснить, у кого есть статус реального владельца. Хорошо, если большая часть акций – у более крупной фирмы, обладающей известным именем. В этом случае ничего страшного, подобные шаги предпринимают для упрощения работы в бухгалтерии. Рекомендуется обходить постройку стороной, если владельца найти так и не удалось. Потому как велика вероятность натолкнуться на мошенника, выводящего деньги на оффшоры, быстро объявляющего банкротство.

Лучший вариант – когда во владельцах компании большая часть – крупные участники рынка, с известными именами. Они заботятся о своей репутации, поэтому от связи с сомнительными партнёрами отказываются.

Отдельный вопрос – проверка уставного капитала. Чем большая сумма его составляет – тем лучше. Не стоит соглашаться, если есть только минимальные цифры, необходимые юридическому лицу. Если застройщик – член саморегулируемой организации в строительстве – сомнений в его честности тоже уже возникает меньше.

о проектной документации

В процессе оплаты квартиры тоже может крыться немало подвохов. И здесь есть некоторые нюансы, заслуживающие отдельного рассмотрения.

Лифт

Застройщик обязан сдать работающий лифт вместе с домом. Если лифт есть, но не работает, застройщику не выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Если в доме лифт есть, должен работать хотя бы один. Закон не уточняет, грузовой это должен быть лифт или пассажирский. У хорошего застройщика работают все лифты, но это уже как повезет. По закону достаточно одного лифта.

Если застройщик молодец, он сразу обшивает лифт изнутри фанерой или пластиком, хотя и не обязан. Так жители и рабочие не поцарапают стенки лифта, пока возят стройматериалы и мебель.

Лифт может быть обшит не только фанерой, но и премиальным лакшери-ВИП-поликарбонатом
Лифт может быть обшит не только фанерой, но и премиальным лакшери-ВИП-поликарбонатом

Изучение списка с добросовестными компаниями

У каждого региона разрабатывают собственный список, где перечисляют участников рынка, заслуживших доверие. Такие списки постоянно обновляются при грамотном подходе. Списки состоят только из ответственных застройщиков, ведущих свою работу согласно требованиям ФЗ№214.

За ведение таких перечней отвечают специальные органы, которым передают контроль строительства на территории отдельного региона. Москомстройинвест – пример такой организации, контролирующей сферу в Москве. На сайте соответствующих структур проще получить требуемую информацию. И понять, как проверить застройщика при покупке квартиры.

Сравнивать надо не только наименования компаний, но и адреса, где расположена недвижимость. Часто бывает так, что на одном из объектов характеристики идеальные. В при проверке приёмной комиссией другого возникали проблемы.

Квартиры в новостройках до 2000000 рублейПерейти

Электрощитовая и тепловой узел

После того, как снимете показания, включите автомат на электрощитке — в квартире появится электричество
После того, как снимете показания, включите автомат на электрощитке — в квартире появится электричество

Подвал и чердак

Если у вас квартира на последнем этаже, договоритесь, чтобы вам показали технический этаж. Это полезно, чтобы удостовериться, что крыша не течет и что она вообще есть, а то и так бывает.

Предлагаем ознакомиться  Как обделать туалет в квартире

Если у вас квартира на первом этаже, перед приемкой договоритесь с застройщиком спуститься в подвал. Посмотрите, не текут ли трубы, всё ли сухо под ними, нет ли в подвале канализационного запаха. Если что-то не так, всё записывайте в дефектный акт.

Если обнаружили недочеты, запишите их. Так вам будет удобнее составить дефектный акт или претензию.

Недочет: промерзает сырой угол дома на техническом этаже, застройщик плохо сделал гидроизоляцию и утепление
Недочет: промерзает сырой угол дома на техническом этаже, застройщик плохо сделал гидроизоляцию и утепление

Документы для проверки со стороны дольщика

Желательно изучать все документы, связанные со строительством, конкретным объектом. Особенно – для тех, кто вкладывается в только появляющееся жильё. Далее расскажем, какие документы проверить у застройщика.

Документ выдаёт контролирующий орган, курирующий любые строительные работы для региона. Лучше заранее поинтересоваться тем, кто в определённом городе занимается выдачей таких разрешений. Тогда проще будет сравнивать подлинник с тем, что передаст застройщик. Надо смотреть, на какой именно дом выдано первоначальное разрешение.

У каждого такого разрешения есть определённый срок действия. Должна присутствовать подпись должностного лица вместе с печатью организации. Надо посмотреть, чтобы были одинаковыми наименование застройщика и лицо, которому разрешение выдавали. Совпадение важно и для всей остальной информации.

Некоторые комитеты разрешают проверять, подлинный ли выданный документ. Достаточно открыть официальный сайт, вбить номер в базу данных.

Когда разрешение подробно изучено – наступает время обратиться к проекту. При выборе объекта дольщик должен опираться именно на этот главный проект. Проектная декларация в любом случае должна содержать следующие сведения:

  • Описание различных инвестиций, привлечённых для строительства в этом случае.
  • Страховка от банка, либо поручительство от его имени в качестве обеспечения соблюдения указанных условий застройщиками.
  • С участием каких подрядчиков возводят постройку?
  • Стоимость постройки.
  • Страхование с описанием возможных рисков.
  • При наличии – нежилые помещения с назначением.
  • Описание состава по общему имуществу.
  • Количество квартир, характер каждой из них.
  • Адрес, где размещён дом.
  • Разрешение на постройку.
  • Строительные работы по целям, срокам и этапам.Нужно проверитьописание каждого из них.

Если застройщики порядочные – они часто публикуют подобные бумаги до начала реальных работ. Иначе появляется нарушение. Будущие дольщики тоже настораживаются. Тем более – если в проекте допустили резкие перемены уже после заключения договора.

документы о земельном участке

В проектную декларацию входит информация и относительно данной процедуры. Но документ заслуживает отдельного рассмотрения. Если всё успешно и вопросов нет – документ однозначно соответствует требованиям и нормативам, предъявляемыми законами.

В каждом регионе назначают отдельный орган, который проводит такие проверки. Застройщик должен получать результаты экспертизы до того, как начинают строительные работы. Документ должен присутствовать к моменту заключения соглашений с дольщиками.

Она нужна, чтобы узнать, какой статус земли, где стоит новостройка. Для получения ответа нужно обращаться в ЕГРН, с просьбой оформить выписку. В этой выписке напишут о собственнике, имеющихся обременениях.

Существует четыре разных способа для получения прав на участок:

  • Безвозмездное пользование, с определённым сроком.
  • Собственность.
  • Аренда.
  • Субаренда.

Реже всего на практике встречается безвозмездное пользование. Но и при остальных трёх видах обстоятельств проблем появляться не должно. Главное – чтобы правильным было документальное оформление. И чтобы земля была реально отведена под возведение конкретного объекта. Проверить надёжность застройщикане так трудно, как кажется, на первый взгляд.

Если на землю оформлена аренда – обязательно запрашивают копию конкретного договора. Документ заполняют следующей информацией:

  • Описание арендатора. Это только застройщик.
  • Указание на то, что возводят постройку жилого назначения.
  • Подтверждение того, что соглашение прошло официальную регистрацию.
  • Срок, на который землю предоставляют.

Когда дата сдачи дома и срок аренды совпадают друг с другом – не очень хорошо. Если аренда заканчивается ещё раньше, совсем плохо. В таких ситуациях проблемы с передачей квартир собственникам возникают особенно часто. Но допустим вариант, когда время действия просто продлевают.

источники финансирования застройщиков

При субаренде важно изучать условие и время действия для всех соглашений, связанных с проектом. Права передачи тоже становятся важным вопросом.

После изучения сопутствующих документов начинают присматриваться к самому объекту. Надо изучать сведения о новостройке, которые отсутствуют в проектной, другой сопроводительной документации.

Предлагаем ознакомиться  Монтаж лючка под плитку

Процент готовности

Специалисты рекомендуют хотя бы визуально оценить жильё, если строительные работы уже начались. Это позволит более точно определить сроки готовности. Но даже при таком внимательном анализе полная защита от переноса отсутствует. В случае почти законченных проектов вероятность проблем меньше.

Финансы важны для потенциальных дольщиков и застройщиков в одинаковой степени. От способа финансирования часто зависит то, насколько ответственно компания подходит к проекту. Выделяют три основных решения, подчёркивающих ответственность.

1️⃣ Из собственных средств.

Вариант, который можно назвать идеальным для всех. Это значит, что застройщик – сторона, не зависящая ни от кого. Не надо ждать момента перечисления денег со стороны банка, отсутствует необходимость по выплате процентов. И так далее. Такие компании выставляют низкие цены на жильё, сам процесс идёт быстрее. И шансы на завершение проекта в реальности почти 100%.

2️⃣ Кредитный продукт от банка.

Одно из самых распространённых решений. Сначала застройщики тратят на строительство собственные финансы. Если сумма недостаточна – прибегают к помощи кредитов. По такому финансированию легко понять, насколько надёжна компания. Банки куда сложнее обманывать по сравнению с обычными людьми, обязательства придётся выполнять в любом случае. Для возврата долгов нужно закончить строительство, продать квартиры.

Решение, похожее на кредит. Разница – лишь в лице, от которого поступают финансы. Обязательства, степень намерений не должны измениться.

В проектной декларации владельцы проекта пишут, когда здание будет закончено. Важно ещё посмотреть, в какое время дольщики получат свои права. Федеральный Закон №214 указывает максимально точные сроки.

Для всех дольщиков это требование одинаковое, как и время. Обычно устанавливают конкретные сроки для подъездов с блок-секциями. Если их сдают в разное время – результаты могут отличаться.

Такую сумму начисляют за каждый день после появления просрочки. Ставку удваивают при появлении серьёзных нарушений относительно прав и интересов самих дольщиков.

ФЗ №214 гарантирует получение неустоек в качестве меры защиты от затягивания сроков на любых объектах.

Проверяем квартиру

1.3. Квартира передается Участнику долевого строительства с частичной отделкой и выполнением следующих видов отделочных работ: отделка стен штукатуркой; покрытие полов — цементная стяжка; установка пластиковых окон и балконных дверей; остекление лоджии; установка металлической межквартирной (входной) двери.

Если у вас что-то в ДДУ есть, а по факту этого нет, запишите всё в дефектный акт.

Входная дверь

Пооткрывайте и позакрывайте несколько раз входную дверь в квартиру. В идеале замки исправные, ручка не заедает, глазок не болтается, а дверь легко открывается и не проседает. Дверная коробка должна быть по размеру проема.

Оставьте дверь приоткрытой и понаблюдайте. Если дверь сама начинает закрываться или открываться, значит, ее криво установили относительно плоскости стены. Если такая проблема есть, дверь вместе с коробкой вынимают из проема и переустанавливают ровно.

Стяжка у порога должна быть ровной и не крошиться, а стыки стен и двери скреплены монтажной пеной.

Недочет: дверной проем построили больше коробки входной двери, застройщик заткнул дыру пеноплексом
Недочет: дверной проем построили больше коробки входной двери, застройщик заткнул дыру пеноплексом

По поводу предварительных договоров купли-продажи

При долевом строительстве чаще всего используют два типа соглашений:

  • Договор долевого участия.
  • Жилищно-строительный кооператив.

Самый подходящий вариант, однозначно, ДДУ. Его должны официально зарегистрировать на государственном уровне, поставить на учёт. Но решение можно принять до того, как новостройка сдана, до начала проверки и приёма.

Договор ЖСК не подлежит регистрации, сложно найти дополнительные доказательства в его пользу. Таких документов на одну квартиру можно оформлять сколько угодно. По этому же соглашению допускается неоднократный перенос сроков, и никаких наказаний для застройщиков.

Эта бумага подтверждает, что дольщик намерен купить квартиру, но подтверждает заранее. При оформлении таких соглашений часто поступает требование по внесению предоплаты. Но от этого надо сразу отказаться, документ не подлежит государственной регистрации. Деньги будет трудно вернуть, первые взносы возврату не подлежат.

Окна

дду

Проверьте окна и двери на лоджии. Строители должны установить ручки и уплотнители. Ручки должны плотно и плавно ходить, не заедать. Уплотнители стоят на своих местах в пазах и не болтаются. Стекла без царапин и трещин. Створки окон свободно открываются и закрываются.

Недочет: стекло поцарапано и заляпано грязью
Недочет: стекло поцарапано и заляпано грязью

Потолок

Если у вас дом кирпичный или панельный, то перекрытия в таком доме состоят из плит. На потолке в квартире эти плиты образуют стыки. Между плитами не должно быть перепадов по высоте, поэтому стыки заделывают раствором. Если перепады есть, застройщик должен выровнять перепад на стыке.

Если планируете установить натяжной потолок, не заморачивайтесь. На безопасность и использование квартиры незаделанные перепады не повлияют, а под натяжным потолком их всё равно не будет видно.

Измерьте высоту потолков во всех помещениях. Если она меньше, чем в ДДУ, или меньше 2,5 метра — это существенный недочет и повод для денежной компенсации.

Стены

Самая сложная штука в приемке — проверить стены. Если у вас по договору долевого участия застройщик обязуется оштукатурить стены, то знайте, что видов штукатурки три: простая, улучшенная или высококачественная. К каждой штукатурке свои требования.

Предлагаем ознакомиться  Как правильно слить воду с водонагревателя: как опорожнить бойлер

Свойство Простая Улучшенная Высококачественная
Отклонение от вертикали, мм на 1 м, не более 3 2 1
Предельное отклонение от вертикали на всю высоту помещения, мм 15 10 5
Глубина неровностей, мм, не более 5 3 2
Отклонения от горизонтали на 1 м, мм, не более 3 2 1

Отклонение от вертикали, мм на 1 м, не более

Предельное отклонение от вертикали на всю высоту помещения, мм

Глубина неровностей, мм, не более

Отклонения от горизонтали на 1 м, мм, не более

Узнать, какую штукатурку использует застройщик, практически нереально. В отделе продаж вам могут наврать, а в ДДУ мало кто указывает, какая именно штукатурка будет. Обычно пишут так: «Отделка стен штукатуркой».

Попробуйте перед приемкой выяснить у застройщика, какую штукатурку он использует, чтобы знать, за какие неровности можно предъявить. Эту информацию хранят в рабочей документации, в разделе «Архитектурные решения». В этом разделе есть ведомость отделки помещений. Если ваш застройщик умница, он не пошлет вас и покажет информацию, хотя и не обязан.

Ваша задача на приемке — проверить, ровные ли стены. Для этого вам понадобится строительное прави́ло — это такая ровная планка, обычно алюминиевая, в длину от метра до трех.

Правило вертикально прикладывают ребром к стене и ведут вдоль. Если стену оштукатурили ровно, то вы не увидите зазоров между стеной и правилом. Бугорки и ямки в штукатурке считают недочетами, если они выходят за пределы в СНиПе

Еще стены должны быть вертикальными. Отклонения по вертикали проверяют уровнем, а если его нет, то хотя бы отвесом из нитки и гайки. Если такое отклонение не исправить, жить это не помешает, но высокий шкаф возле такой стены будет выглядеть плохо. Если заделывать отклонение своими силами, то учтите, что на стену уйдет много стройматериалов, чтобы выровнять отклонение даже в 1 см.

Если ваш застройщик использует для отделки улучшенную гипсовую штукатурку, стены получаются ровнее, недочетов меньше. Она дороже простой песчано-цементной, но лучше выравнивается.

Электрика

Проверьте, есть ли провода для подключения дверного звонка, розеток и выключателей. Звонок, розетки и выключатели, если они есть по ДДУ, не должны вываливаться из монтажных коробок, нагреваться и искрить.

Чтобы проверить, работает ли розетка, используйте отвертку-тестер или электроприбор, который работает от сети.

Совет

На форумах часто советуют брать с собой зарядку для телефона, чтобы проверять розетки. Я тоже так раньше считала, но поняла, что рисковать телефоном не стоит: если от перепада напряжения сгорит бритва за 3 тысячи, будет не так обидно, как если это будет телефон за 50.

Если застройщик установил цоколи под светильники, то повкручивайте лампочку — проверите, рабочие ли цоколи. Осторожно с лампочкой, когда будете выкручивать: она быстро накаляется. Если застройщик не установил розетки, цоколи, выключатели и из стены только торчат провода, сами не лезьте — пригласите электрика.

Допустим, вы включили автомат в щитке, но звонок, розетки и освещение не работают. Или в вашем ДДУ написано, что розетки и цоколи быть должны, а их нет. Это недочеты, запишите их в блокнот, потом составите дефектный акт.

Отопление

Радиаторы отопления должны быть надежно закреплены на стенах. Посмотрите, чтобы все болты на креплениях были затянуты. Проверьте уровнем, ровно ли повесили радиаторы. Если температуру на радиаторах можно регулировать, то застройщик заранее установит регуляторы или выдаст их при передаче ключей.

Радиатор должен висеть ровно, болты затянуты
Радиатор должен висеть ровно, болты затянуты

Вентиляция

Откройте окна и двери и проверяйте вытяжку. Возьмите тонкий лист бумаги и приложите его к вентиляционному отверстию. Если прилипает, значит, всё хорошо. Если падает — с вытяжкой проблема.

На некоторых форумах советуют взять на приемку зажигалку или спички, чтобы проверять вентиляцию. Мы так делать не рекомендуем: если вдруг в вентиляционной шахте окажется газ, то открытое пламя спровоцирует взрыв. Маловероятно, но лучше перестраховаться.

Всё в порядке: ручки на месте, стекла целые и чистые. Источник: Сибакадемстрой

Лист бумаги притянуло к решетке вентиляции — значит, вентиляция работает, воздух уходит

Площадь квартиры

Перед приемкой возьмите ДДУ и сделайте крупную копию плана квартиры. Посмотрите заранее, все ли помещения в квартире прямоугольные или есть неправильной формы. Если есть, попробуйте поделить это помещение на части так, чтобы в итоге у вас получились прямоугольники или прямоугольные треугольники — удобнее считать площадь.

Длину и ширину помещений измеряют вдоль стен на уровне пола. Не считают площадь дверных проемов и арок, если их ширина меньше двух метров, а ниш — если они ниже 1,8 метра. Если вы гуманитарий и математика навевает на вас тоску, позовите на приемку друга-технаря.

Пример

Виталя купил квартиру площадью 52 м² в строящемся доме за 8 млн рублей, подписал с застройщиком ДДУ. На приемке квартиры обнаружил, что площадь квартиры — 50,5 м². В ДДУ пункта о порядке компенсации недостающих метров не было, поэтому Виталя рассчитал сумму по закону. Он написал претензию застройщику и получил компенсацию за разницу в 1,5 м² — 230 тысяч рублей.

Заполненный дефектный акт заставит застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию
Заполненный дефектный акт заставит застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию

Дефектный акт — документ, который вы составляете после осмотра. Это согласованный вами и застройщиком список замечаний к качеству квартиры. Некоторые застройщики называют его ведомостью или листом осмотра квартиры. Если ваш застройщик позаботится о вас заранее, то подготовит бланк дефектного акта со своими реквизитами. Нет — выдаст лист бумаги, напишете реквизиты от руки: название застройщика, имя директора.

В акте вы перечисляете недочеты и ставите сегодняшнюю дату. Его обязательно подписывает представитель застройщика. Это означает, что он согласен с вашим списком недочетов.

Скорее всего, дефектный акт с вами будет подписывать сотрудник застройщика на основании доверенности. Попросите показать вам эту доверенность. В ней проверьте, что срок действия доверенности еще не истек, а в полномочиях указано что-то вроде «право подписывать дефектные акты или ведомости».

Когда составите акт, сделайте ксерокопию — пусть застройщик подпишет ее вам, а вы ему отдадите первый экземпляр со своей подписью. Когда застройщик устранит недочеты, он пригласит вас на повторную приемку. Возьмите акт с собой, чтобы сверить список исправлений.